撰文｜夜郎西

编辑｜夜郎西

审核｜烨 Lydia

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2024年，一则“全国房价收入比降至6.4倍”的新闻冲上热搜，评论区却炸开了锅。

有人欢呼“买房终于不再难”，更多人冷笑：“我在上海月薪2万，不吃不喝50年才能买得起外环老破小。”

这组数据的荒诞性，恰恰暴露了中国楼市的深层撕裂。

房价收入比：全国“降温”与核心城市“高烧”的撕裂  

房价收入比是衡量住房价格与居民家庭年收入的比例，用于评估购房负担和房地产市场的合理性。

一般来说，国际上认为3-6倍是合理区间，比值过高意味着购房压力大，可能暗示市场泡沫。

整体而言，我国房价收入比的合理水平高于欧美国家，美国的房价收入比一般在4倍左右可视为合理区间，而我国在7倍左右可认为合理区间。

从全国城镇地区房价收入比情况来看，计算方式是用全国城镇的人均可支配收入乘以3（以三口之家计算家庭总收入），房价则采用全国新建商品住宅的成交均价，按100平米套型计算一套房子的总价。

在2011年之前，全国房价收入比保持在8 - 9倍之间。

2014年，达到历史低位，仅有7倍。

2015 - 2020年，随着全国房价持续上涨，房价收入比攀升至2020年的7.9倍。

近年来，全国房价收入比持续走低，2024年已降至6.4倍，创下本世纪新低。

这意味着，一个普通城镇家庭只需6.4年收入即可购买一套百平米新房。

这一数据似乎暗示着中国楼市的“泡沫”已逐渐消退，购房压力大幅缓解。

然而，这一结论仅适用于全国平均视角——一线城市的“地狱模式”仍在延续。若将目光投向北上广深等核心城市，房价收入比却高达50年以上——这意味着普通家庭需不吃不喝半世纪才能买房。（如深圳65年），远超国际合理区间（3-6倍）。

全国“降温”与核心城市“高烧”的极端分化，折射一场平均数与真实体验的撕裂。

全国房价收入比下降的直接动因是房价持续下跌与收入稳步增长。2022-2024年，全国新房均价连续三年下跌，2024年跌幅达4%；与此同时，城镇居民人均可支配收入保持年均5%左右的增速。

这种“一降一升”的组合拳，使得全国平均购房负担显著降低。但这种“被动改善”的购房能力，本质是资产贬值与购买力缩水的双重困境。

以深圳为例，其城镇居民人均可支配收入仅为宁波的80%，但房价却是宁波的近3倍。这种收入与房价的“倒挂”导致深圳房价收入比高达65年，远超国际合理区间（3-6倍）。

一线城市核心区域的房价已脱离普通工薪阶层的实际购买力，成为少数高收入群体的资本游戏。

一线城市房价收入比畸高的根源在于结构性矛盾。深圳、北京、上海等地的核心区域土地稀缺性极强，土地开发率已接近极限，供需失衡推高房价；而居民收入增速远未跟上房价涨幅。

与一线城市相反，三四线城市正陷入“人口流失—需求萎缩—房价下跌”的恶性循环。以东北部分城市为例，年轻人口外流导致住房空置率超30%，房价跌至“白菜价”仍无人问津。

这种分化印证了一个残酷现实：房价本质是城市竞争力的定价。

核心城市房价坚挺的底层逻辑：土地、人口与财富的三重博弈  

“核心城市、核心区域”的房价神话，本质上是资源高度集中与资本逐利的结果。

北上深的房价为何坚挺？答案藏在医院的专家号、学校的入学资格、写字楼的电梯间。全国70%的三甲医院、80%的985高校、90%的跨国企业区域总部，像磁石一样吸附着财富与人口。

但与其对应的却是一线城市核心区域的土地开发率已接近极限。

可以说一线城市核心区域的土地不仅是物理空间，更是资本竞逐的标的。

以上海为例，2024年核心区土地单价突破50万元/平方米，开发商只能通过建造超高层建筑摊薄成本，进一步推升房价。这种“寸土寸金”的逻辑，使核心区域房产从居住品异化为金融资产。

深圳核心区土地单价动辄数十万元/平方米，开发商只能通过建造摩天大楼摊薄成本，进一步推升房价。这种“寸土寸金”的逻辑，使得核心区域房产逐渐脱离居住属性，成为资本保值工具。  

尽管全国人口增速放缓，但核心城市仍持续吸引高收入人群。深圳2000万常住人口中，仅需5%的高收入群体（约100万人）即可支撑起核心区房价。

与此同时，普通工薪阶层被迫“用脚投票”——要么蜗居城中村，要么退居二三线城市，形成“买得起的越买，买不起的越难”的马太效应。这种“赢家通吃”的格局，加剧了社会财富分化。 

全球经验表明，经济发展必然伴随资源向头部城市集中，经济发展不可能均衡。中国GDP的40%由京津冀、长三角、珠三角三大都市圈贡献，这些区域集中了全国70%的上市公司和80%的科研投入。

优质就业机会与公共资源的集聚，使得核心城市房产成为“刚需中的奢侈品”，也进一步强化了核心区域房产的“不可替代性”。

高房价收入比如何重塑中国人的生活？  

房价收入比不仅是一个经济指标，更是衡量社会公平与民众幸福感的重要标尺。

从“蜗居”到“躺平”：高房价正在重塑一代人的生存逻辑

消费挤压与“房贷一代”的诞生：中国家庭77%的资产配置于房产，70%的负债来自房贷。

在深圳，一个家庭为购房需透支65年收入，导致教育、医疗、娱乐等消费被大幅压缩。这种“为房打工”的模式，正在制造一代“低欲望青年”。年轻人从“星巴克自由”退守到“拼多多自由”，餐饮、服装等非必需消费持续萎缩。

数据显示：深圳65%的年轻人选择租房，北京、上海超50%的常住人口为“无房族”。租房不再只是过渡，而成为长期选择。 

（来源：央视财经）

核心城市高房价实质是一道筛选机制。根据2024年调查，北京80%的新购房者依赖家庭资助，而农村户籍青年在一线城市的购房率不足5%。房价正在加速阶层固化，将“寒门子弟”挡在城市核心资源之外。

过去20年，房产增值曾让中国家庭财富增长9倍，但如今楼市降温导致部分家庭资产缩水。2024年居民房产占家庭总资产比重达66%，房价波动直接影响消费信心与经济稳定。长沙通过严控地价、加大保障房供应，将房价收入比压至17年，成为“房住不炒”的实践样本。

房价上涨曾带来“纸面富贵”，但如今楼市降温导致部分家庭资产缩水。2024年居民房产占比达66%，房价波动直接影响消费信心与经济稳定。

中国经济转型：房地产能否摆脱“增长引擎”的宿命？ 

房地产曾是拉动中国经济增长的核心动力，但其副作用已日益凸显。

从“量”到“质”：2024年“房住不炒”政策进一步深化，一线城市限购未松绑，而三四线城市通过购房补贴 *** 需求。与此同时，居民收入增速（5%）首次跑赢GDP增速（4.5%），为房价收入比合理化提供基础。

尽管人工智能、新能源等新兴产业被寄予厚望，但2025年地方 *** 土地出让收入仍占财政收入的35%。如何平衡短期财政安全与长期经济转型，成为关键挑战。杭州、苏州等城市通过出让核心地块吸引开发商，试图以“优质土地换产业升级”，但高溢价地块可能再次推高房价。

全球镜鉴-德国通过房产税、租金管制将房价收入比控制在5倍以内；新加坡组屋制度覆盖80%人口。中国需探索兼顾“稳房价、促消费、防风险”的多元路径，例如扩大保障性租赁住房供给、试点房产税、推动“职住平衡”城市规划等。 

中国楼市的“冰与火之歌”，本质是区域发展失衡与财富分配矛盾的集中体现。要破解这一困局，或许需多管齐下：

- 对一线城市：增加保障房供给、推进租购同权，缓解“新市民”住房压力；

- 对中小城市：通过产业转移和公共服务均等化留住人口，避免“鹤岗化”蔓延；

- 对个体：理性看待房产的“财富神话”，在核心城市与品质生活中寻找平衡点。

房价收入比的回落，或许是楼市回归理性的信号，但只有当“居者有其屋”不再是一场零和游戏，中国经济才能真正迈向高质量发展。

正如经济学家马光远所言：“房地产的黄金时代已结束，但它的青铜时代，或许才真正关乎民生福祉。”  

全国房价收入比的下降与核心城市的畸高并存，恰似中国经济转型的缩影——既要化解历史积累的泡沫，又要应对资源集聚的马太效应。

恰似诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨所言：“解决住房问题，本质上是解决社会公平问题。”

参考资料：

1.房地产导刊《刚刚，70城房价数据出炉！广州房价，止跌了》

2. 中国经济周刊《全国房价比峰顶下降23%，50城连降3个月，南京、广州和武汉跌幅靠前》

3.楼盘网《全国房价跌23%意味着啥？今年是购房的好时机吗？》