山东胶州买房首付比例可低至7.5%，胶州市出台 5 项房地产激励政策，团购政策优惠多，首付仅需 50%

6月3日，胶州市新闻中心“云上胶州”公众号发布文章称，5月31日，胶州市召开“促进房地产市场高质量发展有关政策”新闻发布会。会上表示，该市根据前期调查的市民住房需求，针对性地推出了房票配售、购房补贴、商品住房团购、人才共有产权住房等5项激励政策措施，推动房地产市场高质量发展。

值得注意的是，胶州市针对部分购房群体推出的团购政策是，政府将向房地产企业寻求“极限折扣”，购房者可先付50%首付，剩余50%可延期1-2年内全额付清。

据公开信息显示，青岛市近日下调商业性个人住房贷款最低首付比例，取消商业性个人住房贷款利率下限政策。该政策实施后，对在本市贷款购买商品住房的居民家庭，首笔商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%。而青岛市下辖的胶州市则宣布，首付可减半，即7.5%。

易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》表示，胶州此举是为了更好地鼓励购房者入市。低首付确实有一定的市场，但“建议这种模式不宜大规模推广，而应针对两年内支付能力有明显提升的购房者，包括有二手房或有可折现资产的购房者，或工资等收入有明显增长的购房者。在注意风险控制的前提下，谨慎试点、谨慎推广。”

购房折扣高达10%

胶州市5月31日发布的房地产新政规定，针对广大购房者推出团购政策，政府将向房企争取“极限折扣”，在保证半年内网签最低价的基础上，积极与开发商协调，争取开发商再给与5%-10%的让利。

同时，减轻首付负担，对首次购房且收入较低的团购房者，市住房服务保障中心将与开发商协调，将剩余50%首付延期1-2年缴纳。会议强调，“这一优惠条件由房地产开发商提供，由开发商自行解释、执行。”

记者注意到，商品住房团购仅对本市卫生系统、教育系统、大型工业企业职工开放，该政策从今日(5月31日)起执行，有效期两个月。

“这显然是目前市场最低的首付比例要求。”严跃进谨慎地告诉《华夏时报》记者，如此低的首付比例其实是为了更好地鼓励购房者入市：“客观上也存在一定的风险。因为前期付了首付之后，如果后面不想买房或者付不起剩余的首付，就可能存在交易风险。”

事实上，延迟首付、分期付首付的做法在胶州市并非首例：在楼市“低温”阶段，房地产开发商常常推出类似手段“锁住”购房者，武汉、广州、重庆、佛山等地都曾出现过类似情况，一些贷款中介甚至动用自家“小金库”垫付购房资金，但官方渠道并未出台相关政策。

例如，2023年11月底，有媒体报道称，在降温的上海楼市中，部分楼盘可协商分期付首付，比如先付10%首付，30%首付最多可分一年付清，买家看中的房子可以永久保留，也可以选择通过与项目方合作的中介尽快购房，拿到首付，方便置换。

胶州市是山东省下辖县级市，由青岛市代管。2022年，胶州市实现地区生产总值（GDP）1541.09亿元，增长5%，位列全国百强县市第66位。在“降”首付比例的大规模建议下，房地产市场无疑不会太热。

据克而瑞青岛统计，今年4月，胶州供应253套，销售654套，其中盈创板桥华府销售297套，若剔除该项目影响，市场化成交量同比下降53.8%；而在“以旧换新”政策启动的5月，胶州市无新增房源，成交面积3.95万平方米，同比下降79%，环比下降50%。

价格方面，4月份青岛市房屋成交均价为13978元/平方米，环比下降2.5%，同比下降18.7%，较2018年最高点下跌43.3%。分地区来看，跌幅最大的是胶州市，4月份该市房屋成交均价为7683元/平方米，较2020年同期下跌33.3%。

据该机构统计，截至今年4月底，青岛市商品房存量约1229万平方米、约9.5万套，去库存周期约18个月。黄岛、胶州、城阳、即墨仍为传统高存量区域。其中，胶州市“虽然早早启动持续去库存模式，土地供应较少”，但由于成交较低，存量仍排在第二位，去库存周期约25个月，整体压力较大。

二手房方面，据青岛网上房产显示，5月青岛市二手房成交6331套，环比减少16%；分区域看，除莱西市外，其他各区市成交量环比减少，其中胶州市成交418套。

市民改善诉求占比超四成

尽管楼市形势不佳，但据上述“促进房地产市场高质量发展有关政策”新闻发布会了解，胶州市当前存在较大规模的改善性购房需求。

据悉，发布会前，胶州市针对有住房需求的市民进行了问卷调查。“我们发放了1.2万份问卷，发现40.68%的市民有改善性需求，51.98%的市民有意向购买三居室。”胶州市住房服务保障中心副主任王宗军说，“从问卷调查中我们可以看出，市民买房意向不高。买不到理想的房子、房价不够好、预售房能否保障等是困扰市民买房的关键问题。”

胶州市委常委、副市长郭晓忠在发布会上强调，我市将全力构建房地产发展新模式，继续在供给侧和需求侧双发力，重点实施七大行动，推动房地产高质量发展。

除了“极度折扣”“首付减半”等令人心动的政策外，胶州市还出台了多项重磅政策。

例如，在购房补贴政策方面，对2024年6月1日至2024年7月31日期间在胶州市购买新建商品住房并经过网上登记的购房者，发放购房补贴，补贴总额500万元，并根据购房面积和二孩、三孩家庭标准分别给予1.5万至3万元的购房补贴。

与此同时，胶州市对人才的吸引力也很大。据统计，2024年，胶州市计划引进各类人才1.5万名以上。为了引进人才，胶州市推出了共有产权人才住房政策，为尚未在胶州市购买自有住房的人才提供共有产权人才住房。在保证价格低于同等质量房屋团购价的基础上，各类人才按照不同等级出资20%或30%购买房屋产权。5年后，根据人才等级分别给予20%或30%的产权，相当于在最低价基础上打了20%或30%的折扣。

为保障被拆迁群众权益，胶州市还出台了住房券安置政策，被拆迁群众可获得相当于安置补偿权益货币化的住房券，另加5%的政策补贴。使用住房券购买新房后，可享受契税免征。对使用住房券后有余额的，在不高于票面价值15%且不高于30万元的，可将余额折算成货币抵扣。

记者看到，为提振房地产市场，今年胶州市已推出多项政策优化房地产市场，如5月22日，胶州市启动房地产市场“以旧换新”活动，活动时间为2024年5月22日至2024年12月31日，涉及9个房地产项目。

值得一提的是，由胶州市主管的青岛市今年也多次出台房地产优化政策，包括取消利率下限、调整住房公积金贷款政策等。

就在5月31日，青岛以区（市）为单位推出“认房不贷”、发放家电消费券、加快实施房票试点、加大公积金贷款支持力度等优惠政策措施。同时，在此前出台的三批政策基础上，青岛市住房城乡建设局等六部门联合印发《青岛市2024年进一步稳定房地产市场的政策措施》，包括优化产权型人才住房挂牌交易政策、调整部分产权型人才住房销售价格、鼓励支持住房“以旧换新”等。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析认为，一系列政策从降低购房成本、降低购房门槛、提高购房效率等方面努力释放潜在住房需求，推动刚性需求、改善性购房需求入市，有利于平衡供需，促进房地产市场回暖和房地产平稳健康发展。