一线城市租金或继续承压下行，新质生产力推动办公需求释放 新元势能激发市场潜力

摘要： 办公楼市场作为经济运行的晴雨表，一直备受关注。仲量联行数据显示，20个重点城市在2024年的办公楼净吸纳量约为248万平...

办公楼市场作为经济运行的晴雨表，一直备受关注。仲量联行数据显示，20个重点城市在2024年的办公楼净吸纳量约为248万平方米，同比减少1.6%，与过去三年的年均净吸纳量保持一致。需求增长乏力抑制了供应放量的增速。

仲量联行认为，除了传统行业需求外，还需关注新兴行业的“新元势能”，如人工智能和新消费等企业将激发新的市场需求。预计2025年中国办公楼市场需求将温和复苏，但供应压力仍存。以一线城市为例，今年甲级办公楼新增供应量为350万至390万平方米，净吸纳量约180万至220万平方米，租金将继续承压下行，预计同比下降近10%。

上海办公楼市场的变化具有风向标意义。仲量联行报告显示，2024年上海办公楼租户仍保持谨慎租赁策略。面对新项目的入市和业主在租金及激励政策上的调整，成本驱动型的搬迁及升级需求有所上升，全年净吸纳量达47.6万平方米。伴随上海经济规模突破5万亿元大关，产业转型升级为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏。然而，大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，市场正在经历深度调整。

仲量联行华东区研究部董事丁婷表示，租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会，租户流向正重塑办公楼板块格局。2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。租户办公租赁决策中，“更低的租金和更优质的物业服务”变得更为重要。配套设施和业主服务的提升将提高租户满意度。新竣工项目通过价格及其他激励政策吸引租户，提升入驻率。成熟项目业主也在新租和续租条款上积极调整价格策略，以吸引和保留租户。

尽管市场竞争加剧，但在人工智能赋能千行百业的背景下，机器人、生命科学等新质生产力企业逐渐成为租赁大户。仲量联行数据显示，上海办公楼市场中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业在过去五年每年的新租需求占比均超过85%。新兴元素如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，持续激发市场潜力。

长三角区域中，杭州的办公楼市场也受到新质生产力企业的影响。人工智能、芯片、云计算等创新科技产业在杭租赁需求不断攀升，部分优质企业从周边产业园区向核心地段迁移。在北京，新质生产力企业承租面积占比已超十分之一，办公楼租赁成交量同比增长106%。在深圳，人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。未来，随着产业新赛道业务的发展，这些企业存在扩充及升级办公空间的潜力。