30年地产老将坦白局：今年的楼市不仅是小阳春 四季皆春态势显现

摘要： 30年地产老将坦白局：今年的楼市不仅是小阳春 四季皆春态势显现！研究房地产有两个基本框架：预期和周期。今年的楼市不仅有小...

30年地产老将坦白局：今年的楼市不仅是小阳春 四季皆春态势显现！研究房地产有两个基本框架：预期和周期。今年的楼市不仅有小阳春，还可能持续到夏季、秋季甚至冬季。

北京五环外全面放开限购并不容易，这不是拉动楼市的根本问题。在深度调整中，房地产行业面临新的挑战与机遇。市场转型、产品品质升级、政策解读及市场前景研判，以及企业如何提升竞争力成为焦点。

3月11日，北京合硕机构董事长李伟分享了他对北京楼市“小阳春”的见解，并对当前行业热点问题进行了分析。他认为，在房地产下半场，“分化”将成为关键词。北京市场很快会出现单价20万甚至30万的房子。

*** 工作报告强调“稳住楼市”，并将其纳入“2025年经济社会发展总体要求和政策取向”。李伟认为，多重利好因素正在显现，房地产正进入新旧周期转换的关键节点。中指研究院报告显示，2月份百城新建住宅价格环比微涨，二手房市场跌幅收窄。北京表现尤为突出，1月至2月二手住宅网签量同比增长近三成。

李伟表示，供需两端政策持续发力，今年楼市不仅迎来小阳春，还有望呈现“四季皆春”的态势。供给端优质地块供应增加，规划条件放宽，叠加“好房子”政策支持，开发商能更高效经营，资产回报率也会提升。需求端，一些一二线城市调整限购政策，扩大购房群体覆盖面，降低首付比例，优化购房门槛，释放合理性住房需求。

针对“北京五环外将全面放开限购”的传闻，李伟认为这涉及首都规划和人口疏解政策，且并非决定性因素。盘活商业办公存量资产对行业发展和社会资产健康运转意义重大。

北京市规自委发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，并在昌平、顺义、房山、大兴、亦庄新城率先试点。随后公布了2025年各区拟供应的商品住宅用地计划，共计69宗地块。李伟指出，海淀和朝阳的供地数量达到历年之最，为房地产开发注入动力。今年所有土地均不限价，释放出重要信号，北京楼市进入了新的开发阶段。

通州市场的供地量有所增加，双限解除带来新机遇。随着小阳春的到来，北京新房市场也活跃起来，多个区域楼盘上新，10余个项目集中入市。结合2024年的存量新房，2025年北京新房市场将迎来一波供应高峰，尤其是在海淀和丰台两个区域。

李伟认为，根据购房者痛点打造“好房子”，提升居民居住品质和幸福感，是房企制胜关键。改善型需求成为市场主流，包括面积增加、功能优化、品质提升等方面。面对客户需求多样化，房地产市场需要不断创新与发展。

当前，房地产市场呈现出显著的区域与项目间的双重分化。核心城市核心地段土拍热情高涨，但整体回暖并非全面性。李伟表示，这种分化考验开发商的内功和市场敏锐度。以北京中海酒仙桥项目为例，其成功在于延续北京宸园的成功势头，并在产品与口碑上实现突破。

未来房地产形势的关键词是“分化”。一线城市、部分强二线城市与其他城市之间存在明显分化；大型央企、地方国企和其他企业也出现分化；核心区域与其他区域存在分化；优质项目和普通项目同样存在差异。这种分化意味着行业将长期健康发展。

“保障的归保障，市场的归市场”。住房关乎国计民生，民生保障主要依靠 *** 解决，市场部分则采用市场化手段。在北京等一线城市，有望涌现出一批优质产品和优秀企业。房地产市场从“有没有”到“好不好”，再到“买不买”的转变，标志着从量的增长向质的提升过渡。房企需坚持长期主义，精耕产品。

房地产已进入“好地段、好产品、合适价格”的新阶段。当前北京市场参与主体减少，主要以央企、市属国企及地方国企为主。行业发展需投资活跃，成交量与价格稳定，投资主体多元，满足多样化市场需求，构建健康的市场。