房贷还款先息后本火了，银行存量房贷可申请先息后本，满足不同借款人现实需要

能不先还本金，还是只还1元本金？近日，社交平台上，多家银行存量房贷可办理“先息后本”的消息引发热议。有网友称，自己已成功向建设银行申请“先息后本”，每月最低还款可低至1元。

据贝壳财经记者了解，近年来，包括建行、兴业银行等多家银行都推出了存量房贷“先付息后还本”业务，但不同地区、不同资质的客户最终的申请结果也存在差异。

“虽然该类业务开展了两三年，但现在对一些银行客户来说需求更加强烈。”中国银联首席研究员董希淼表示，对银行而言，该类业务可以通过住房信贷产品创新，提供差异化​​、人性化的服务，满足不同借款人的实际需求，有助于提高产品竞争力，从而减轻提前还款压力，扩大市场份额，保持房贷业务平稳发展。

每月本金还款最低0元，“先息后本”还款期限最长可达2-3年

“有了建行，你可以选择两年内每月只还1元本金。”近日，家住河南的赵璐（化名）告诉贝壳财经记者，她的房贷还有20年才到期，如果选择先付利息后还本金，她就只需付两年的利息，相当于将还款压力减少了近一半。

根据她提供的还款信息，她可以在建行App中直接降低每月房贷还款额，本金还款额可低至1元，分期数可缩减至24期，而后期偿还未还本金的唯一选择就是“剩余期限内按月分期偿还”。

建行还在App相关页面提示，延期还本金正常情况下会收取利息。这也是赵璐犹豫要不要真的申请“先息后本”的原因。在她看来，虽然申请2年内可以减轻还款压力，但之后18年每月的还款额会相对增加，房贷应付的利息总额也会增加。

不过，广州一位建行客户经理向贝壳金融表示，目前该功能尚未在全国范围内推广，其所在地区暂时无法办理相关服务。

贝壳财经记者了解，兴业银行推出的“以薪还款”产品也是针对存量房贷客户的一种先息后本的还款方式。该产品只支付利息，贷款本金延期偿还期限最长为3年，客户可根据需要选择6个月、12个月、18个月、24个月、30个月、36个月等期限，但期限不得超过贷款剩余期限的1/2。

不过兴业银行指出，“以薪还贷”适用于已正常还款12个月以上、采用按月还本付息方式、信用记录良好的个人一手房贷款或个人二手房贷款客户，该业务早在2022年左右就已推出，并非近期推出的新业务。

短期可减负房贷“招数”解析：购房者切勿盲目申请

“这些银行都推出了先付息后还本的还款方式，跟平安银行此前的‘气球贷’类似。”董希淼表示，这两者都是对房贷客户还款方式的优化，唯一不同的是，‘气球贷’针对的是新增房贷，而上述‘先付息后还本’主要针对的是存量房贷。

此前，平安银行曾在官方微信上推出过多种房贷还款方式，其中包括“前三年按月付息不还本，剩余贷款期间按月等额偿还本息”的还款方式，但该方式仅在部分地区可用。同时，还包括“气球贷”，即借款人按照约定的总期数（固定为20年）计算每期月还款额，在贷款期间分期偿还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。不过，贝壳财经记者发现，在“气球贷”引发争议后，这条推文已被删除。

在董希淼看来，这些灵活的还款方式主要针对两类人群：一是短期内收入下降、还款压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的初期还款压力和灵活的还款方式，有助于他们减轻短期还款压力，在较长时期内实现收支平衡。

易居研究院研究总监严跃进也认为，存量房贷引入“按薪还款”等先付息、后还本的还款模式，是基于近年来贷款还款压力加大的新情况而推出的，是减轻存量房贷客户负担的一种方式。

据严跃进测算，以目前月供情况来看，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，起到了很好的减负缓冲作用。不过初期本金仍较少，意味着后期利息会增加，因此申请人需要更好地规划存量房贷的成本降低。

董希淼还提醒，借款人应根据个人及家庭需要，合理评估自身还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，切勿因为前期还款压力较小就随意申请贷款、盲目借贷。

此外，上海金融与发展实验室主任曾刚认为，实践中，不同的房贷客户存在一些差异化的需求，银行推出这些满足客户需求的差异化产品，是银行客户服务的提升，也有助于提升产品的竞争力。

要求降低存量房贷利率的呼声再度升温，但预计集体降息空间不大

随着央行“517”房贷新政不断落地，不少地方取消了首套房、二套房贷款利率下限，其中部分地区执行的首套房贷款利率已降至3.15%。这意味着存量房贷利率与新房贷利率差额再度拉大，因此近期有要求存量房贷降息的呼声。

不过，多地银行工作人员告诉贝壳财经记者，目前尚未接到下调存量房贷的通知，如深圳一家大型国有银行信贷人员就对贝壳财经记者表示，新发放房贷利率和首付比例均有所下调，但存量房贷并未做调整。

另有银行业人士向贝壳财经表示，此次新贷利率下调后，银行存量房贷提前还款压力较大。不过从银行方面来看，去年9月银行已集体下调存量房贷利率加成幅度，若再次下调，银行持续收窄的净息差将进一步加剧，因此预计下调空间不大。

今年以来，银行净息差收窄趋势持续。根据国家金融监督管理总局近日公布的最新数据，今年一季度，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点，首次跌破1.6%的关口。当前银行业净息差水平已达到历史最低水平。

在此情况下，多位银行分析师表示，商业银行缺乏继续下调存量房贷利率的动力，房贷利率加价幅度集体下调的空间并不大。

但未来房贷利率有望跟随5年以上贷款市场参考利率（LPR）下行，存量房贷客户将在合同约定的“重新定价日”按照最新的5年以上LPR重新定价，今年1月5年以上LPR下调25个基点，出乎意料。

此外，董希淼指出，从近期金融数据看，居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步，要加快落实，继续采取坚决有力措施，稳定居民住房消费预期，推动房地产市场尽快回归平稳发展轨道。在住房信贷政策方面，要引导商业银行适当下调存量二套房贷款利率。

新京报贝壳财经记者 蒋帆 编辑 陈莉 校对 刘宝庆